Cách tính trần doanh thu mặt bằng trước khi ký hợp đồng thuê

Hai mặt bằng cạnh nhau, một chỗ 25 triệu một tháng, chỗ kia 50 triệu. Chỗ 25 triệu có một tầng, nằm giữa dãy phố, kê được 8 bàn. Chỗ 50 triệu có hai tầng, hai mặt tiền ở ngã tư, kê được 20 bàn, và quanh đó có cả chung cư lẫn văn phòng nên bán được ba khung giờ trong ngày thay vì hai.

Với 2,5 khách mỗi bàn, 2 lượt mỗi khung giờ, chi tiêu 60.000đ một người và 30 ngày, chỗ 25 triệu bán được nhiều nhất 144 triệu một tháng, chỗ 50 triệu bán được nhiều nhất 540 triệu. Tiền thuê chiếm 17% trần ở chỗ rẻ và 9% trần ở chỗ đắt. Số giả định, nhưng phép tính thì giữ nguyên với mọi cặp mặt bằng: chỗ đắt gấp đôi lại là chỗ rẻ hơn.

Trần doanh thu của mặt bằng là gì?

Trần doanh thu của mặt bằng là mức bán được nhiều nhất mà chỗ đó cho phép, tính theo số chỗ ngồi, số khung giờ có khách và mức chi tiêu của khách quanh đó. Trần có sẵn trong mặt bằng từ trước khi ký hợp đồng. Mọi việc làm sau đó, từ món tới phục vụ, chỉ quyết định cơ sở chạm được bao nhiêu phần trăm của trần ấy.

Trần tháng = số bàn × khách mỗi bàn × lượt mỗi khung giờ × số khung giờ bán được × chi tiêu đầu người × số ngày

Tỷ lệ thuê = tiền thuê tháng ÷ trần tháng

So hai mặt bằng bằng tỷ lệ thuê, không so bằng tiền thuê. Khoảng cách giữa hai trần là thứ không kéo lại được bằng món ngon hơn, vì món ngon chỉ giúp chạm trần nhanh hơn, không nâng trần lên.

Số khung giờ bán được đo bằng cách nào?

Trong công thức trên, số bàn và chi tiêu đầu người ước được từ bản vẽ và bảng giá. Số khung giờ bán được phải ra tận nơi mà đếm, và con số này do cơ cấu cư dân quanh mặt bằng quyết định.

Khu có cả dân văn phòng, sinh viên lẫn người làm việc tại nhà thì đông rải đều cả ngày. Khu chỉ có văn phòng thì bán được hai khung giờ, trưa và chiều tan tầm. Cùng 20 bàn, cơ sở ở khu đông rải đều có trần cao gấp rưỡi cơ sở ở khu văn phòng.

Cách đếm của đội chọn điểm chuyên nghiệp là đến khu đó đủ bảy ngày trong tuần, mỗi ngày vào bốn khung giờ. Cộng thêm việc đếm số chung cư, trường học và tòa văn phòng trong bán kính đi bộ, làm được trên bản đồ. Điều quan trọng nhất là chọn ngày đo: đo vào ngày thường, vì nhiều khu đông kín cuối tuần nhưng tối thứ năm thì vắng, và cơ sở phải sống bằng bảy ngày.

Ba phép đo khác làm được trong một buổi:

Ước cầu thì dùng phép chia thô: đếm số tòa chung cư trong bán kính, ước dân số, chia cho số cơ sở ăn uống đang phục vụ. Con số ra không chính xác, nhưng đủ để phân biệt khu thiếu chỗ ăn với khu đã đủ.

Vì sao chỗ để xe đứng trước mặt tiền?

Nhiều cơ sở thất bại ở một mặt bằng trông như đã được kiểm chứng: người thuê trước cũng bán hàng ăn, lúc đi xem vẫn thấy có khách ngồi. Câu hỏi bị bỏ qua là khách để xe ở đâu. Mặt bằng có khách ngồi và mặt bằng có chỗ để xe là hai chuyện khác nhau, và người thuê trước có thể đã đóng cửa vì đúng lý do đó.

Chỗ để xe còn là thứ dễ bị hy sinh lúc thiết kế: bản vẽ đẹp lên một chút thì khu để xe co từ mười chỗ xuống hai chỗ, tức đổi tám khách lấy một góc nhìn.

Với khách đi ô tô, tiền gửi xe cộng thẳng vào giá bữa ăn. Bát phở 30.000đ cộng 30.000đ gửi xe là bát phở 60.000đ trong đầu khách, dù họ không nói ra. Ba thứ hạ tầng phải kiểm tận nơi thay vì tin tin đăng: điện, thoát nước, chỗ để xe.

Đông người có bằng người dừng lại không?

Không, và đây là chỗ nhầm phổ biến nhất khi đứng đếm lưu lượng. Đường lớn có nhiều xe chạy qua nhưng ít xe tấp vào, trong khi giá thuê ở đó cao nhất. Phố đi dạo có nhiều người trẻ đi ngắm hơn người mua.

Thứ đáng đếm là điểm người ta dừng lại: cửa rạp phim, khu ghế nghỉ, chỗ chờ đón con, chỗ đứng đợi xe. Từ đó, lời khuyên chọn góc cần nói cho đủ: chọn góc đường nhánh thay vì góc đường lớn. Góc đường lớn cho lưu lượng nhìn thấy được và doanh thu không nhìn thấy được.

Cùng một con phố, hai bên đường cũng không có cùng một trần. Người đi làm về thường tấp vào bên tay phải theo chiều đi, vì rẽ trái phải cắt ngang dòng xe. Mặt bằng nằm bên phải chiều về nhà của khách có lợi thế mà giá thuê chưa chắc đã phản ánh.

Bảng chấm mặt bằng gồm những gì?

Ba nhóm tiêu chí, mang theo khi đi xem:

Nhóm xung quanh nên đếm thêm số cơ sở cùng loại trong bán kính, để dùng cho phép chia thô ở mục trên. Khu có hai mươi hàng ăn đông kín là khu có cầu, khu có hai hàng ăn vắng là khu không có cầu.

Mặt tiền hẹp có phải bất lợi không?

Ở nơi phần lớn khách đi xe máy, thứ đáng tiền là mức lộ diện trước dòng xe chạy qua, không phải diện tích. Mặt tiền hai mét bám một con đường nhiều xe vẫn có khách, trong khi mặt tiền tám mét trong ngõ vắng thì không. Người quen với thị trường mặt tiền rộng hay đọc nhà ống là bất lợi, nhưng với vốn nhỏ thì đó là cách vào nghề rẻ nhất.

Điều khoản nào làm mất trắng?

Mọi phép tính ở trên thành vô nghĩa nếu chủ nhà lấy lại mặt bằng. Hợp đồng không ghi rõ điều khoản phá vỡ và cách xử khi chủ lấy lại sớm thì không thuê, vì toàn bộ số tiền sửa chữa, từ vài trăm triệu tới vài tỷ, nằm trong một chỗ không phải của mình.

Ba điều khoản đáng cài thêm, không tốn gì lúc ký:

1. Bị lấy lại sớm thì đền bù theo phần chưa khấu hao. Sửa chữa 600 triệu cho hợp đồng 5 năm, bị lấy lại sau 2 năm thì phần chưa khấu hao là 360 triệu.
2. Cơ quan chức năng buộc đóng cửa thì không tính tiền thuê. Điều khoản này sinh ra sau đợt dịch và vẫn đáng giữ.
3. Quyền ưu tiên thuê tiếp khi hết hạn, kèm mức tăng giá tối đa mỗi kỳ. Thiếu điều này thì cơ sở xây tệp khách cho mặt bằng, rồi chủ nhà bán lại tệp khách đó cho người trả cao hơn.

Các con số trong ví dụ là số giả định.

Làm gì cuối tuần này?

1. Chọn hai mặt bằng đang cân nhắc. Với mỗi chỗ, ước số bàn từ bản vẽ, chi tiêu đầu người từ bảng giá dự kiến.
2. Ra đứng đếm vào tối thứ ba và trưa thứ năm, ghi số khung giờ có khách ở các hàng ăn quanh đó.
3. Nhân ra trần tháng bằng công thức trên, rồi lấy tiền thuê chia cho trần.
4. So hai tỷ lệ. Chỗ có tỷ lệ thấp hơn là chỗ rẻ hơn. Trần tính xong thì tiếp bằng cách tính giá vốn một ly, để biết mỗi đồng doanh thu trong trần đó còn lại bao nhiêu.