Ngày nghiệm thu, nhà thầu đưa một bảng phát sinh 180 triệu trên hợp đồng 600 triệu: nâng sàn bếp dày hơn dự kiến, đường ống hút khói phải đổi cỡ, ổ điện thêm cho tủ đông. Chủ cơ sở nói chưa từng đồng ý khoản nào. Nhà thầu trả lời rằng các hạng mục đó "không có trong dự toán" và đã làm rồi thì phải trả. Số giả định.
Hợp đồng của cơ sở này thiếu hai dòng: trần phát sinh và dòng phân định ai trả. Thiếu hai dòng đó thì bảng 180 triệu là lời hai bên chọi nhau, và bên có ngày khai trương gần hơn thường là bên thua.
Vỡ dự toán thi công hiếm khi đến từ một cú sốc lớn, mà từ hai chục khoản nhỏ, mỗi khoản có lý do nghe hợp lý, cộng lại thành vài trăm triệu. Gần như tất cả đều chặn được từ trước, bằng vài dòng chữ trong hợp đồng.
Hợp đồng thi công quán cần những dòng nào?
Hợp đồng thi công quán là văn bản chốt ba thứ giữa chủ cơ sở và nhà thầu: làm cái gì, bằng vật liệu nào, và phát sinh thì ai trả. Mẫu hợp đồng lưu hành thường chỉ chốt thứ nhất.
| Dòng | Chặn gì | Viết lúc nào |
|---|---|---|
| Đề bài vật liệu | Báo giá rẻ nhờ vật liệu kém | Trước khi mời thầu |
| Trần phát sinh 5% | Bóc mỏng để trúng thầu | Lúc ký |
| Ai trả phát sinh | Cãi nhau về trần | Lúc ký |
| Nhật ký thi công | Tranh chấp tiến độ | Từ ngày đầu |
Mẫu hợp đồng nên có người am hiểu pháp lý xem trước khi ký. Bài này chỉ nói bốn dòng nội dung cần có, không bàn điều khoản pháp lý.
Vì sao chọn nhà thầu qua ảnh thì hỏng ở bếp?
Cách chọn nhà thầu phổ biến nhất là xem ảnh công trình cũ. Phần nội thất thì những nhà thầu đó làm đẹp thật.
Chỗ hỏng nằm ở bốn hệ kỹ thuật mà ảnh không chụp được: nâng sàn, cơ điện, hút khói và bẫy mỡ. Bốn hệ này là xương sống của bếp. Làm sai thì không sửa cho đẹp hơn được, phải đục sàn lên làm lại. Nhà thầu quen làm nhà ở không có lý do để giỏi bốn hệ này, vì nhà ở không có hệ nào trong số đó.
Cách lọc mất một buổi: hỏi nhà thầu đã làm bao nhiêu công trình ăn uống, xin hồ sơ năng lực, rồi đi xem một công trình đang mở cửa bán hàng. Đứng trong bếp đó vào giờ đông là biết hệ hút khói của họ làm ra sao.
Đề bài vật liệu là gì?
Đề bài vật liệu là một bảng liệt kê loại vật liệu cho từng hạng mục, gửi cùng bản vẽ cho mọi nhà thầu trước khi họ báo giá: loại inox, loại gỗ, hãng thiết bị điện, cỡ và chuẩn ống hút khói.
Thiếu bảng này thì ba báo giá không so được với nhau. Ba nhà thầu báo một cái bếp 400, 450 và 500 triệu. Nhà thầu 400 triệu dùng inox 201, nhà thầu 500 triệu dùng inox 304. Hai loại khác nhau về khả năng chống gỉ, và trong bếp ẩm mặn quanh năm thì khoảng cách đó hiện ra sau khoảng một năm rưỡi. Chủ cơ sở chọn báo giá 400 triệu không mua rẻ hơn 100 triệu, mà mua một thứ khác. Số giả định.
Khi mọi báo giá đều tính trên cùng một bảng vật liệu, chênh lệch giữa chúng mới là chênh lệch thật, và chủ cơ sở mới thật sự đang chọn.
Trần phát sinh 5% chặn cơ chế nào?
Cơ chế cần biết: nhà thầu muốn trúng thầu thì bóc khối lượng mỏng đi một chút để giá tổng trông đẹp hơn nhà thầu khác. Vào thi công mới lòi ra hàng loạt hạng mục "không có trong dự toán". Lúc đó chủ cơ sở đã ký, đã đập tường, không quay lại được, nên trả bao nhiêu cũng phải trả.
Cách chặn: cho nhà thầu bóc khối lượng thoải mái ở vòng báo giá, nhưng ghi vào hợp đồng rằng sau khi trúng thầu, tổng phát sinh không vượt 5% giá trị hợp đồng.
Có trần thì mọi nhà thầu buộc phải bóc sát từ đầu, vì bóc mỏng để trúng thầu là tự nhận phần lỗ. Chủ cơ sở không cần biết đọc bản vẽ để dùng điều khoản này.
Ai trả cho phát sinh?
Trần 5% chỉ đứng được khi có dòng thứ hai đi kèm: phân định phát sinh do ai. Chủ cơ sở đổi ý giữa chừng thì chủ cơ sở trả, nằm ngoài trần. Nhà thầu bóc khối lượng không kỹ thì nhà thầu chịu, nằm trong trần.
Thiếu dòng phân định thì cái trần vẫn cãi nhau được, vì mọi khoản phát sinh đều có thể được kể thành "do chủ đổi ý". Bằng chứng cho dòng này nằm ở nhật ký thi công, nói ở phần dưới.
Nghiệm thu ở xưởng khác gì nghiệm thu ở công trình?
Đây là một thói quen, không phải điều khoản, và là chỗ tiết kiệm lớn nhất trong cả quá trình thi công.
Hàng đóng ở xưởng gồm quầy bar, mặt tiền inox, bàn ghế, tủ bếp. Cách làm thông thường là đợi chở tới công trình rồi mới xem. Trả về ở giai đoạn đó tốn gấp nhiều lần: tiền vận chuyển hai chiều, nhân công đã lắp phải tháo, và nặng nhất là tiến độ. Trễ ngày mở là trả tiền thuê mặt bằng cho những ngày chưa bán được đồng nào.
Cách làm khác là xuống xưởng một buổi trước khi cho chuyển hàng. Cầm bản vẽ chi tiết đối chiếu, nhìn khe hở, nhìn mối hàn. Chưa đạt thì sửa ngay tại xưởng, nơi có sẵn máy và thợ.
Kèm theo một nguyên tắc phải giữ chặt: đạt là đạt, không có chuyện chưa được mười thì tám cũng xong. Nhân nhượng một hạng mục thì hạng mục sau sẽ được đem ra so với tiền lệ đó.
Giấy tờ nào giữ được mình khi tranh chấp?
Nhật ký thi công hay bị coi là thủ tục. Nhật ký ghi mỗi ngày làm hạng mục nào, bao nhiêu nhân công, thiết bị gì, có chữ ký hai bên. Giá trị của nhật ký lộ ra đúng lúc tranh chấp: công trình chậm hai tuần là do nhà thầu thiếu người hay do chủ cơ sở đổi thiết kế giữa chừng. Không có nhật ký thì đó là lời hai bên chọi nhau.
Ba thứ nữa nên đòi ngay từ đầu, đều không tốn tiền:
- Bản vẽ chi tiết thi công, để đối chiếu bất cứ lúc nào và dùng ở buổi nghiệm thu xưởng.
- Bảng lưu mẫu vật liệu, chốt ngay ở buổi họp đầu tiên, mỗi mẫu dán nhãn hạng mục.
- Camera công trình, để tra soát vật tư về và vật tư dùng.
Thi công chỉ nên bắt đầu khi giấy phép ở tầng ba đã có, thứ tự ở bài ba tầng giấy phép mở quán. Thi công trước giấy phép thì mọi dòng hợp đồng ở trên không cứu được phần bị đình chỉ.
Làm gì trước khi ký?
- Chốt bảng đề bài vật liệu và gửi cùng bản vẽ cho mọi nhà thầu, trước khi nhận bất kỳ báo giá nào.
- Đi xem một công trình ăn uống đang bán hàng của nhà thầu định chọn, đứng trong bếp giờ đông.
- Thêm hai dòng vào hợp đồng: trần phát sinh 5% và phân định chủ đổi ý thì chủ trả, nhà thầu bóc thiếu thì nhà thầu chịu.
- Đòi nhật ký thi công, bản vẽ chi tiết, bảng mẫu vật liệu từ buổi họp đầu, và hẹn ngày xuống xưởng nghiệm thu trước khi chuyển hàng.
Khoản phát sinh chặn được bằng bốn dòng này là khoản vốn lưu động nhiều bảng vốn không có, cách soát ở bài soát bảng vốn mở quán.